Publié le 21 mai 2026 · Temps de lecture 8 minutes · Créé par Thibault Jeanpierre
Le dépôt de garantie cristallise une part importante des litiges entre bailleurs et locataires en France. Montant maximum, délais de restitution, retenues justifiées, pénalité en cas de retard : la loi du 6 juillet 1989 (article 22) et le décret du 31 juillet 2015 fixent un cadre strict. Cet article reprend les règles applicables en 2026, pour permettre aux bailleurs d'éviter le contentieux et aux locataires de connaître leurs droits.
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail, destinée à couvrir d'éventuels manquements à ses obligations en fin de location :
Il est conservé par le bailleur pendant toute la durée du bail et restitué à la fin, déduction faite des éventuelles retenues justifiées.
À distinguer du cautionnement (engagement d'un tiers à payer en cas de défaillance du locataire — voir garant) et de la caution Visale (garantie publique gratuite). Le dépôt de garantie est versé par le locataire lui-même.
Le montant est plafonné par la loi en fonction du type de location et du rythme de paiement du loyer.
| Type de location | Paiement mensuel ou bimestriel | Paiement trimestriel |
|---|---|---|
| Logement vide | Max 1 mois de loyer HC | Dépôt interdit |
| Logement meublé | Max 2 mois de loyer HC | Dépôt interdit |
Important : le calcul se fait toujours sur le loyer hors charges (HC). Un dépôt calculé sur le loyer charges comprises est illégal.
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie après le départ effectif du locataire (remise des clés et état des lieux de sortie). Deux délais sont possibles selon le résultat de l'état des lieux.
Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée (pas de dégradation ni d'impayé) : restitution dans le mois suivant la remise des clés.
Si l'état des lieux de sortie diffère de l'état des lieux d'entrée (dégradations à chiffrer) : le bailleur dispose de 2 mois pour restituer le solde après retenues justifiées.
Le délai court à compter de la remise effective des clés par le locataire, soit au bailleur lui-même, soit à son mandataire (agence de gestion). Une simple lettre de résiliation ne suffit pas — il faut la remise physique des clés.
Le bailleur peut imputer sur le dépôt de garantie :
Toute retenue doit être justifiée par écrit au locataire :
Une retenue sans justificatif probant peut être contestée par le locataire et faire l'objet d'une condamnation à rembourser.
En copropriété, le bailleur peut conserver provisoirement jusqu'à 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté des comptes annuel de copropriété. Cette retenue temporaire doit être restituée dans le mois suivant l'approbation des comptes par l'assemblée générale (article 22 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989).
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une pénalité automatique en cas de restitution tardive :
"À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard."
Concrètement :
Exemple : pour un loyer hors charges de 800 €/mois, un retard de 3 mois entraîne une pénalité de 3 × 80 € = 240 € qui s'ajoute au dépôt initial à restituer.
Cette majoration n'est pas due si le retard est imputable au locataire (par exemple, défaut de communication de sa nouvelle adresse).
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais ou retient indûment des sommes, plusieurs recours existent pour le locataire :
Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant le délai légal et la pénalité de 10 % applicable.
Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, une tentative de conciliation est obligatoire avant toute saisine du juge. Possibilités :
À défaut d'accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (anciennement juge de proximité) du tribunal judiciaire du lieu du logement. La procédure est simplifiée pour les litiges inférieurs à 10 000 €.
L'action en restitution du dépôt de garantie se prescrit par 3 ans à compter de la date à laquelle elle aurait dû être payée.
Le bailleur peut-il garder le dépôt en cas de loyers impayés ? Oui, il peut imputer les loyers et charges impayés sur le dépôt, à condition d'en justifier précisément le montant.
Peut-on retenir le dépôt pour des dégradations dues à la vétusté ? Non. La vétusté (usure normale due au temps) est à la charge du bailleur. Seules les dégradations imputables à un usage anormal ou à un défaut d'entretien du locataire sont retenues.
Le bailleur doit-il payer des intérêts sur le dépôt ? Non, le dépôt de garantie ne produit pas d'intérêts au profit du locataire.
Peut-on utiliser le dépôt pour payer le dernier mois de loyer ? Non. Le locataire doit continuer à payer son loyer jusqu'à la fin du bail. Le dépôt est restitué après l'état des lieux de sortie.
Bloopi peut-il aider à organiser la sortie du locataire ? Oui. Bloopi permet de centraliser les documents du bail (bail, état des lieux, quittances) et de suivre les paiements. La restitution du dépôt de garantie et les retenues éventuelles restent à traiter selon vos justificatifs et la procédure légale.
Cet article a vocation informative et ne remplace pas un conseil professionnel. Pour un litige avancé (saisine du juge, contentieux complexe), la consultation d'un avocat ou de l'ADIL de votre département est recommandée.