Publié le 31 mai 2026 · Temps de lecture 15 minutes · Créé par Thibault Jeanpierre
La déclaration fiscale 2025 concerne les revenus perçus en 2024. Pour les bailleurs, c'est un exercice souvent redouté : entre les différents régimes (micro-foncier, réel, micro-BIC, réel BIC), les formulaires à remplir (2042, 2044, 2044-SPE, P0i, 2031, 2072) et les subtilités de chaque situation, il est facile de se perdre — ou de passer à côté d'une optimisation importante. Ce guide couvre toutes les situations d'un propriétaire bailleur et vous accompagne étape par étape.
Les dates limites de déclaration des revenus 2024 (campagne 2025) sont fixées par l'administration fiscale :
| Zone | Date limite (en ligne) |
|---|---|
| Départements 01 à 19 + non-résidents | Jeudi 22 mai 2025 |
| Départements 20 à 54 | Mercredi 28 mai 2025 |
| Départements 55 à 976 | Jeudi 5 juin 2025 |
La déclaration papier (pour les contribuables qui ne peuvent pas déclarer en ligne) devait être déposée au plus tard le 20 mai 2025.
Conseil : même si la date est passée, vous pouvez toujours effectuer une déclaration rectificative jusqu'à mi-décembre 2025 sans pénalité, via le service "Corriger ma déclaration" sur impots.gouv.fr.
La location nue (non meublée) génère des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous.
Conditions : revenus fonciers bruts du foyer ≤ 15 000 €/an (hors dispositifs spéciaux type Pinel).
Exemple : Vous percevez 12 000 € de loyers bruts en 2024. Le fisc applique 30 % d'abattement → vous êtes imposé sur 8 400 €.
Obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts. Optionnel en dessous (option irrévocable 3 ans).
Le réel est plus avantageux dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts. C'est souvent le cas si :
Calcul rapide : si loyers bruts = 12 000 € et charges = 5 000 €, alors charges/loyers = 42 % > 30 %. Le réel vous fait économiser l'impôt sur 1 400 € supplémentaires (5 000 – 3 600 d'abattement forfaitaire).
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique si :
Au-delà, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique (cotisations sociales, plus-values professionnelles).
Conditions : recettes ≤ 77 700 €/an (meublé classique) ou ≤ 188 700 € (meublé de tourisme classé).
Optionnel sous les seuils, obligatoire au-delà. Principal avantage : l'amortissement du bien et du mobilier.
Au réel BIC, vous pouvez amortir :
| Composant | Durée d'amortissement | % de la valeur |
|---|---|---|
| Structure (gros œuvre) | 40-50 ans | 50-60 % |
| Toiture | 25 ans | 10-15 % |
| Installations techniques | 15 ans | 10-15 % |
| Agencements intérieurs | 12 ans | 10-15 % |
| Mobilier | 5-10 ans | Variable |
Point d'attention 2025 : depuis la loi de finances 2025, l'amortissement LMNP sera réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente pour les cessions à partir du 1er janvier 2025. Cette mesure réduit l'intérêt fiscal de l'amortissement à long terme. Consultez votre expert-comptable.
La SCI soumise à l'impôt sur le revenu est dite "transparente" : elle ne paie pas d'impôt à son niveau. Chaque associé déclare sa quote-part du résultat.
Obligations déclaratives :
La SCI à l'IS est une société opaque : elle paie l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %). Les associés ne sont imposés que sur les dividendes effectivement distribués.
Obligations : liasse fiscale 2065 + annexes, avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai.
Au régime réel (foncier ou BIC), voici les charges déductibles pour un bailleur :
Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet de réduire votre impôt global lorsque vos charges dépassent vos loyers.
Pour les dépenses de rénovation énergétique engagées entre 2023 et 2025 permettant de faire passer un bien d'une classe F ou G à une classe A, B, C, D ou E : le plafond d'imputation sur le revenu global est doublé à 21 400 €/an.
Pour conserver le bénéfice du déficit foncier imputé sur le revenu global, vous devez maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation. En cas de non-respect, l'administration peut remettre en cause l'avantage.
Lors de la revente d'un bien locatif, la plus-value immobilière est imposée.
Plus-value brute = Prix de vente – Prix d'acquisition (majoré des frais d'acquisition : réels ou forfait de 7,5 %)
Le prix d'acquisition peut être majoré des :
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| < 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération IR | 9 % / an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Exonération totale (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans de détention.
Une surtaxe de 2 % à 6 % s'applique sur les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €.
Les revenus fonciers et plus-values immobilières sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % :
| Prélèvement | Taux |
|---|---|
| CSG | 9,2 % |
| CRDS | 0,5 % |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % |
| Total | 17,2 % |
Point important : la CSG est partiellement déductible à hauteur de 6,8 % du revenu global de l'année suivante (pour les revenus fonciers au barème progressif).
Avant de commencer, préparez :
Micro-foncier : reportez simplement le total des loyers bruts 2024 en case 4BE.
Régime réel : remplissez le formulaire 2044 intégré :
LMNP micro-BIC : case 5ND de la 2042-C-PRO (total des recettes TTC).
Les charges payées par le locataire (provisions pour charges, TEOM) ne sont pas des charges déductibles pour le bailleur. Seules les charges supportées définitivement par le propriétaire sont déductibles.
Les provisions pour charges de copropriété versées en année N sont déduites en N. Mais la régularisation doit être faite en N+1 : vous devez réintégrer la quote-part non déductible (charges récupérables + quote-part d'investissement).
Les revenus d'une location meublée ne se déclarent pas comme des revenus fonciers. Si vous déclarez du meublé en case 4BE, vous risquez un redressement.
Un bien non loué mais disponible à la location doit quand même être mentionné dans la déclaration 2044 (recettes = 0). Vous pouvez néanmoins déduire les charges engagées dans l'intention de louer.
Si vous avez des déficits fonciers des années précédentes (reportables 10 ans), n'oubliez pas de les imputer sur vos revenus fonciers 2024 positifs. Vérifiez la ligne 450 du formulaire 2044.
L'option pour le réel se manifeste par le simple dépôt du formulaire 2044. Une fois exercée, elle est irrévocable 3 ans. Ne basculez pas au réel "pour voir" si vos charges sont ponctuelles.
Si vous prévoyez des travaux importants, concentrez-les sur une même année pour maximiser le déficit foncier. Le plafond de 10 700 € s'applique par an : mieux vaut 25 000 € de travaux en une année (10 700 € déduits du revenu global + 14 300 € reportés) que 12 500 € sur deux ans.
Faites le calcul chaque année (même si vous ne pouvez changer qu'au bout de 3 ans) : la composition de vos charges évolue (fin d'amortissement d'un prêt, travaux ponctuels).
Année de prime, de vente d'actifs ou de déblocage de PEE ? C'est le bon moment pour engager des travaux et créer un déficit foncier qui viendra réduire votre revenu global imposable.
L'amortissement au réel BIC permet souvent de ramener l'imposition à zéro pendant 10 à 15 ans sur un bien meublé. Le coût de la comptabilité (500-1 500 €/an) est largement compensé par l'économie d'impôt.
Si vous louez en dessous du marché à un locataire aux revenus modestes, le dispositif Loc'Avantages (ex-Cosse ancien) vous accorde une réduction d'impôt de 15 % à 65 % des revenus bruts selon le niveau de loyer consenti.
Quelle est la date limite pour déclarer ses revenus locatifs 2024 ? Entre le 22 mai et le 5 juin 2025 selon votre département (déclaration en ligne). La déclaration rectificative est possible jusqu'à mi-décembre 2025.
Puis-je déclarer en micro-foncier si je suis en dispositif Pinel ? Non. Les biens en Pinel, Denormandie ou monuments historiques obligent au régime réel (formulaire 2044-SPE).
Mon logiciel de gestion locative est-il une charge déductible ? Oui, au régime réel, l'abonnement à un logiciel de gestion locative (comme Bloopi) est déductible au titre des frais de gestion.
Je loue un bien en meublé et un autre en nu : comment déclarer ? Séparément. Le bien nu est déclaré dans les revenus fonciers (2042 case 4BE ou formulaire 2044). Le bien meublé est déclaré dans les BIC (2042-C-PRO ou liasse 2031).
J'ai oublié de déclarer un bien l'an dernier, que faire ? Faites une déclaration rectificative pour l'année concernée. Si l'oubli est de bonne foi et volontairement corrigé, les pénalités sont généralement réduites (intérêts de retard de 0,2 %/mois).
Les travaux de mon bien en copropriété sont-ils déductibles ? Oui, si ce sont des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration votés en AG. Vous les déduisez via les appels de fonds (et non via les provisions régulières).
Comment savoir si je suis LMNP ou LMP ? Vous êtes LMP si vos recettes locatives dépassent 23 000 €/an ET si elles sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Sinon, vous êtes LMNP.
Le déficit foncier est-il cumulable avec d'autres niches fiscales ? Oui. Le déficit foncier n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an). Il est imputable en plus des réductions et crédits d'impôt classiques.
Cet article a été mis à jour pour la campagne déclarative 2025 (revenus 2024). Il a vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour toute situation complexe (SCI, LMP, dispositifs spéciaux), consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal. Les montants, seuils et taux mentionnés sont ceux en vigueur au moment de la rédaction.